"부동산 불패"는 사실일까?
한국에서 부동산, 특히 서울 아파트는 가장 안전하고 확실한 투자처로 여겨져 왔습니다. "영끌"이라는 신조어가 생길 정도로 많은 사람이 아파트 매수에 올인했죠. 하지만 실제로 서울 아파트의 수익률은 다른 투자 자산과 비교해 어떨까요?
20년 수익률 비교 (2005 → 2025)
2005년에 1억원을 각 자산에 투자했다면:
- 서울 아파트: 1억원 → 약 2.96억원 (3.0배, 연평균 5.6%)
- 금: 1억원 → 약 8.3억원 (8.3배, 연평균 11.1%)
- 나스닥: 1억원 → 약 10.8억원 (10.8배, 연평균 12.7%)
- S&P 500: 1억원 → 약 6.6억원 (6.6배, 연평균 9.9%)
- 삼성전자: 1억원 → 약 4.3억원 (4.3배, 연평균 7.5%)
의외로 서울 아파트의 20년 수익률은 비교 자산 중 하위권입니다.
그런데 왜 아파트가 최고라고 느낄까?
1. 레버리지 효과
아파트의 가장 큰 장점은 대출(레버리지)입니다. 1억원으로 3억원짜리 아파트를 살 수 있습니다. 아파트가 3배 올라 9억원이 되면, 대출 2억원을 갚아도 7억원이 남아 실질 수익은 7배입니다. 금융자산에 3배 레버리지를 적용하면 수익은 더 높겠지만, 대출이 용이한 것은 부동산의 큰 장점입니다.
2. 거주 효용
아파트는 투자 수익 외에 "거주"라는 실용적 가치를 제공합니다. 월세를 아끼는 효과까지 합산하면 실질 수익률은 더 높아집니다.
3. 강제 저축 효과
주택담보대출 원리금을 갚는 것은 일종의 강제 저축입니다. 금융자산은 쉽게 팔 수 있어 충동적 매도의 유혹이 있지만, 아파트는 거래 과정이 복잡해 자연스럽게 장기 보유하게 됩니다.
아파트 투자의 숨은 비용
순수 수익률 비교에서 빠진 아파트 투자의 비용들도 있습니다:
- 취득세: 매입가의 1~3% (다주택자 최대 12%)
- 보유세: 재산세 + 종합부동산세 (매년)
- 양도세: 수익의 6~45% (비과세 요건 미충족 시)
- 대출 이자: 20년간 수억원의 이자 비용
- 유지비: 수선비, 관리비 중 수선충당금 등
결론: 분산이 답
서울 아파트든 금융자산이든 "올인"은 위험합니다. 2008년 금융위기, 2022년 금리 인상기에 아파트 가격도 하락했습니다. 가장 현명한 전략은:
- 실거주 1주택 + 금융자산 투자
- 부동산 비중이 너무 높다면 금융자산으로 분산
- 젊은 세대는 금융자산으로 시드머니 확보 후 부동산 매입